{"id":221,"date":"2017-05-23T22:35:00","date_gmt":"2017-05-23T20:35:00","guid":{"rendered":"https:\/\/web.aplusae.es\/?p=221"},"modified":"2020-06-10T09:59:29","modified_gmt":"2020-06-10T07:59:29","slug":"la-hipoteca-sobre-el-derecho-de-remate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aplusae.lebranders.es\/?p=221","title":{"rendered":"La hipoteca sobre el derecho de remate"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En este art\u00edculo vamos a plantearnos diversas cuestiones referidas a la introducci\u00f3n por el punto 3 de la Disposici\u00f3n Final 9\u00aa de la Ley de Enjuiciamiento Civil&nbsp; 1\/2000, de 7 de enero, del art\u00edculo 107.12 de la Ley Hipotecaria en el que se contempla la hipoteca sobre el derecho de remate.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfQu\u00e9 es?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Partimos del art\u00edculo 107 el cual se refiere a los derechos susceptibles de ser hipotecados, en concreto, en su punto 12 se\u00f1ala lo siguiente: <em>\u201c<\/em><em>El<\/em><em> derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistir\u00e1, recayendo <strong>directamente<\/strong> sobre los bienes adjudicados<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Resulta llamativo que este precepto considere hipotecable un derecho obligacional, pero el mismo tiene su fundamento en que aunque es un derecho en principio obligacional tiene una vocaci\u00f3n real, ya que parte de un derecho obligacional pero se espera que se convierta en derecho real cuando el pr\u00e9stamo grave la finca en su conjunto y no el derecho del rematante sobre ella.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfQu\u00e9 finalidad podr\u00eda tener la introducci\u00f3n de este precepto?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El fundamento de este art\u00edculo es facilitar que a la subasta pueda concurrir el mayor n\u00famero posible de postores interesados en la adquisici\u00f3n del inmueble objeto de la subasta, a pesar de que no tenga suficiente capital para pagar el precio del bien subastado, siempre que est\u00e9n dispuestos a acudir a un pr\u00e9stamo hipotecario para pagarlo. Por tanto, se pretende facilitar la financiaci\u00f3n del precio del remate y de esta forma contribuir a que la enajenaci\u00f3n forzosa del inmueble subastado cumpla mejor su cometido de obtener el mejor precio posible por el bien embargado beneficiando de esta manera tanto al acreedor como al deudor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De esta forma, la entidad o persona que financie al rematante podr\u00e1 contar con una garant\u00eda hipotecaria de su derecho a la devoluci\u00f3n de lo prestado de car\u00e1cter \u00e1gil e inmediato, lo que otorga seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfC\u00f3mo funciona?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una vez que se adjudica el bien objeto de subasta al mejor postor, el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia dictar\u00e1 Decreto de aprobaci\u00f3n del remate a su favor, concedi\u00e9ndole un plazo de 40 d\u00edas para que consigne el resto del precio ofrecido en la Cuenta de Dep\u00f3sitos y Consignaciones. Durante este tiempo el adjudicatario podr\u00e1, conforme al art\u00edculo 670.6 de la LEC, solicitar financiaci\u00f3n a trav\u00e9s de un pr\u00e9stamo hipotecario para poder hacer frente al pago del bien subastado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si el adjudicatario decidiera obtener financiaci\u00f3n para hacer frente al pago del remate, deber\u00e1 comunicar esta opci\u00f3n al Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia y solicitar la expedici\u00f3n del <strong>testimonio<\/strong> del Decreto de aprobaci\u00f3n del remate, aun antes de haberse pagado el precio, en el que el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia har\u00e1 constar la situaci\u00f3n del adjudicatario y la finalidad por la que se inscribe, que no es otra que la de constituir una hipoteca sobre su derecho como rematante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La consecuencia de dicha solicitud es la suspensi\u00f3n del plazo de los 40 d\u00edas, rese\u00f1ado en el art\u00edculo 670.1 de la LEC, que se le otorgan al adjudicatario para abonar el resto del remate. Dicho plazo se reanudar\u00e1 una vez que se entregue el testimonio al solicitante conforme al art\u00edculo 670.6 LEC.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El testimonio del Decreto de aprobaci\u00f3n del remate emitido por el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia contendr\u00e1 los derechos del rematante adquiridos en la subasta a fin de poder constituir la hipoteca que grava esos derechos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El adjudicatario constituir\u00e1 hipoteca sobre el derecho que tiene como rematante de la subasta, es decir, se inscribe el testimonio del Decreto de aprobaci\u00f3n del remate emitido por el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Rese\u00f1ar que el Decreto lo emitir\u00e1 el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia de oficio, no as\u00ed el testimonio del mismo que deber\u00e1 ser solicitado por la parte interesada, conforme al art\u00edculo 670.8 de la LEC.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una vez que el adjudicatario obtenga el pr\u00e9stamo deber\u00e1 consignarlo en la Cuenta de dep\u00f3sitos y consignaciones del Juzgado tras lo cual el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia emitir\u00e1 Decreto de adjudicaci\u00f3n que es a todos los efectos el t\u00edtulo de propiedad de la finca subastada. En este momento, el adjudicatario podr\u00e1 solicitar la emisi\u00f3n de un <strong>segundo testimonio <\/strong>sobre el Decreto de adjudicaci\u00f3n en el que se declarar\u00e1 que se han cumplido los requisitos exigidos por el art. 674 LEC.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Destacar que los requisitos a los que se refiere el art\u00edculo 674 de la LEC son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>El adquirente deber\u00e1 solicitar la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n o inscripci\u00f3n del gravamen que hubiera originado el remate o la adjudicaci\u00f3n.<\/li><li>El Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia deber\u00e1 solicitar al Registrador de la Propiedad la cancelaci\u00f3n de todas las inscripciones o anotaciones posteriores incluso las que se hubieran verificado despu\u00e9s de expedida la certificaci\u00f3n de dominio y cargas (es la certificaci\u00f3n en la que se acredita por parte del Registro de la Propiedad la titularidad del dominio y dem\u00e1s derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado) haci\u00e9ndose constar en el mismo mandamiento en el que se contempla que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del cr\u00e9dito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposici\u00f3n de los interesados.<\/li><li>Se deber\u00e1n expresar en el mandamiento las dem\u00e1s circunstancias que la legislaci\u00f3n hipotecaria exija para la inscripci\u00f3n de la cancelaci\u00f3n.<\/li><li>El interesado deber\u00e1 solicitar que el testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n y que el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas se remitan electr\u00f3nicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por su lado este segundo testimonio, aparte de declarar el cumplimiento de los requisitos contenidos en el art\u00edculo 674 de la LEC por el adjudicatario, establecer\u00e1 que el rematante ha obtenido cr\u00e9dito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el dep\u00f3sito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el pr\u00e9stamo tal y como queda reconocido por el art\u00edculo 673 LEC.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La informaci\u00f3n establecida en este segundo testimonio es relevante puesto que determina la inscripci\u00f3n de la finca finalmente tal y como se\u00f1ala el art\u00edculo 134 de la Ley Hipotecaria el cual establece: \u201c<em>El testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n y el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, determinar\u00e1n la inscripci\u00f3n de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelaci\u00f3n de la hipoteca que motiv\u00f3 la ejecuci\u00f3n, as\u00ed como la de todas las cargas, grav\u00e1menes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepci\u00f3n, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas en el correspondiente procedimiento.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Tan s\u00f3lo subsistir\u00e1n las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripci\u00f3n de la hipoteca resulte que \u00e9sta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas es el acto de comunicaci\u00f3n judicial por el que se ordena el libramiento de certificaciones o testimonios y la pr\u00e1ctica de cualquier actuaci\u00f3n cuya ejecuci\u00f3n corresponda a los Registradores de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El segundo testimonio servir\u00e1 para poder acudir al Registro de la Propiedad y ampliar la hipoteca que ya no recaer\u00e1 sobre el derecho del rematante, sino sobre el bien subastado en s\u00ed mismo. Es decir, la hipoteca no recae sobre unos derechos adquiridos sino que recae sobre el inmueble adjudicado. Es a partir de este segundo testimonio cuando se transmite la propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfQu\u00e9 criterios se deben seguir para su formalizaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En este punto todav\u00eda no hay doctrina consolidada por lo que hay diversidad de posturas. Por un lado hay juristas que defienden que la hipoteca deber\u00e1 constituirse mediante escritura p\u00fablica; por otro lado, se afirma que dicha constituci\u00f3n deber\u00e1 realizarse mediante t\u00edtulo judicial; y, por \u00faltimo, valdr\u00eda si la constituci\u00f3n se realiza apud acta ante el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Asimismo es importante fijar el momento en el que la enajenaci\u00f3n producir\u00e1 efectos reales, es decir, desde cu\u00e1ndo el rematante adquiere el dominio en p\u00fablica subasta, o cuando se consumase la venta. El legislador en la reforma procesal llevada a cabo en la Ley 13\/2009 establece que el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia deber\u00e1 emitir dos decretos:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1\u00ba.- Aprobaci\u00f3n del remate con el que se perfecciona la venta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2\u00ba.- Adjudicaci\u00f3n del mismo, en el que deber\u00e1 constar que se ha abonado el precio del remate en la cuenta de Dep\u00f3sitos y Consignaciones y establece el momento de la consumaci\u00f3n de la venta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfCu\u00e1l ser\u00eda el orden de la inscripci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seg\u00fan lo establecido en el art\u00edculo que estamos analizando, el 107.12 de la Ley Hipotecaria se se\u00f1ala lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1\u00ba Se inscribir\u00e1 y se constituir\u00e1 la hipoteca sobre el remate.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2\u00ba Se inscribir\u00e1 el t\u00edtulo de dominio a favor del deudor y como consecuencia de ello, se modificar\u00e1 <strong>autom\u00e1ticamente<\/strong> el objeto de la hipoteca.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dicha traslaci\u00f3n se har\u00e1 constar mediante nota marginal y sin necesidad de ninguna acci\u00f3n m\u00e1s la hipoteca recaer\u00e1 sobre el bien adjudicado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta novedosa medida supone una excepci\u00f3n al principio de tracto sucesivo que rige en el derecho hipotecario ya que lo primero que se inscribe es un derecho, que en principio no tendr\u00eda acceso al Registro de la Propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00bfQu\u00e9 ocurrir\u00eda si finalmente el adjudicatario no realiza la consigna del remate correspondiente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En el supuesto de que finalmente el adjudicatario no llegara a consignar el precio en la cuenta de Dep\u00f3sitos y Consignaciones, y el hipotecante no deviniera due\u00f1o del inmueble sobre el que se ten\u00eda el derecho hipotecado se producir\u00e1 la quiebra de la subasta con la consiguiente p\u00e9rdida del dep\u00f3sito y, a consecuencia de ello, se proceder\u00e1 a realizar un nuevo se\u00f1alamiento (Art. 653 LEC). De este modo, se iniciar\u00e1 una nueva subasta con un nuevo remate incluyendo la posibilidad de que el deudor pueda levantar el embargo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En este punto es conveniente se\u00f1alar la diferencia existente entre la quiebra de la subasta y la subasta desierta ya que las consecuencias son distintas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por un lado, la subasta en quiebra conforme al art\u00edculo 653 de la LEC se produce cuando ninguno de los rematantes consignare el precio en el plazo se\u00f1alado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, pierden por tanto el dep\u00f3sito que hubieran efectuado y se procede a una nueva subasta, salvo que con los dep\u00f3sitos constituidos por aquellos rematantes se pudieran satisfacer el capital e intereses del cr\u00e9dito del ejecutante y las costas. En este caso, ya ha habido adjudicatario pero el mismo no ha procedido a pagar el remate.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En cambio, la subasta desierta es aquella en la que nadie participa o aquella en la que nadie se queda con el bien mueble o inmueble subastado. Por ello, en este supuesto no ha habido adjudicatario puesto que no se han presentado a la subasta postores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por el contrario, si el adjudicatario si procede al abono de la cantidad correspondiente en la cuenta de Dep\u00f3sito y Consignaciones se dictar\u00e1 el Decreto de adjudicaci\u00f3n (670.8 LEC).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En este art\u00edculo vamos a plantearnos diversas cuestiones referidas a la introducci\u00f3n por el punto 3 de la Disposici\u00f3n Final 9\u00aa de la Ley de Enjuiciamiento Civil&nbsp; 1\/2000, de 7 de enero, del art\u00edculo 107.12 de la Ley Hipotecaria en el que se contempla la hipoteca sobre el derecho de remate. \u00bfQu\u00e9 es? 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